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MEMÓRIA DESCRITIVA E JUSTIFICATIVA DA AUGI 43 DO CASAL DO SAPO

1. DELIMITAÇÃO E MODALIDADE DE RECONVERSÃO

A 5 de Abril de 2000, a Câmara Municipal de Sesimbra delimitou o perímetro de 7 AUGI na área do Casal do Sapo - Fontainhas - Courelas da Brava. Nessa deliberação definiu também que a modalidade de reconversão seria de iniciativa dos particulares através da apresentação de um pedido de loteamento.

A 7 de Junho de 2006, a Câmara Municipal de Sesimbra deliberou a anexação/fragmentação das AUGI então delimitadas uma vez que, e face à realidade existente, haveria que constituir novas Comissões de Administração, Comissões de Fiscalização e proceder à execução dos trabalhos necessários para a emissão dos respetivos alvarás de loteamento até 31 de Dezembro de 2007.

A AUGI 43 resulta do fracionamento da anterior e na anexação de parte da anterior AUGI 41, sendo que a nova delimitação baseou-se na realidade física existente (tendo por base o cadastro), incluindo os prédios inscritos na matriz predial rústica sob os artigos 50 a 55,85 a 96, 126 a 137, 167 a 172, 177, 178, 207 e 208, todos da secção AB.

O processo de reconversão da AUGI 43 passou a ser de iniciativa municipal, como operação de loteamento, com o apoio da administração conjunta, sujeita a contrato de urbanização.

2. LOCALIZAÇÃO

A área de intervenção (adiante designada por AUGI 43) localiza-se no Casal do Sapo, na freguesia da Quinta do Conde, sendo delimitada a Norte pela AUGI 41, a Nascente pelas AUGI 42 e AUGI 44, a Sul por propriedades privadas e, a Poente, pelas AUGI 40 e AUGI 40 a, conforme se indica:

3. INSERÇÃO NO PMOT EM VIGOR

O Plano Municipal de Ordenamento do Território em vigor é o Plano de Urbanização Casal do Sapo Fontainhas - Courelas da Brava, que estabelece para a AUGI 43 duas classes de espaço diferentes, com parâmetros urbanísticos distintos, respeitando as orientações expressas no Plano Diretor Municipal de Sesimbra.

4. REALIDADE EXISTENTE

Com cerca de 23ha, a AUGI 43 é constituída por 40 quintinhas (com áreas aproximadas de 5.000m 2 ), para 276 proprietários.

Cerca de 70 das quintinhas foram parceladas e adquiridas por várias pessoas. Correspondem a parcelas em avos, com cerca de 300m 2 , na sua maior parte com construção. A restante área, é de um único proprietário, não estando parcelada nem construída.

O próprio cadastro (quintinhas com cerca de 5.000m 2 ) e a ocupação e subdivisão destas, resultou numa estrutura ortogonal de quintinhas, com grandes avenidas ligadas por transversais. A tipologia construtiva dominante é a moradia isolada unifamiliar de 1 ou 2 pisos, apresentando algumas áreas de comércio.

A topografia é plana, sendo a cota mais baixa de 77 (a norte) e a cota mais alta de 80 (a sul). A rede viária existente é em terra batida com perfil transversal variável entre 8m e 12m.

A rede de águas está parcialmente executada. Está implementada a rede de telefones e de eletricidade. Não existe rede de esgotos, sendo que as construções existentes têm fossas sépticas.

5. PRINCIPIOS, CRITÉRIOS E EXCEPÇÕES

Como principio base a cumprir e inalterável tem-se o Plano de Urbanização Casal do Sapo - Fontainhas - Courelas da Brava. Ou seja, a proposta de loteamento para a AUGI 43, obedece obrigatoriamente aos zonamentos e parâmetros urbanísticos estabelecidos pelo Plano. Assim, e de acordo com o zonamento estipulado no Plano, existem áreas classificadas como:

• a) Zonas residenciais em quarteirões de moradias destinadas a lotes com áreas mínimas de 300m 2 (salvo situações existentes), destinados à constituição de um fogo (moradia unifamiliar com um máximo de 2 pisos);

• b) Zonas de habitação coletiva em prédios em banda destinadas à implantação de edifícios destinados a habitação, comércio ou serviços, com 2 pisos, sendo que o piso térreo é obrigatoriamente, destinado a comércio ou serviços nas zonas adjacentes às Praças e Alameda;

• c) Espaços de Equipamento E5 (destinado a centro de convívio e polidesportivo), EB (destinado a escola EB 1,2,3) e E9 (destinado a centro cultural).

• d) Espaços destinados a PRAÇAS, marginais aos espaços de equipamento e de zonas de habitação coletiva, num total de duas.

• e) Espaço V2, destinado a jardim - alameda.

De acordo com os parâmetros urbanos estipulados no Plano:

• a) Os edifícios destinados a habitação coletiva têm uma profundidade máxima de 12m;

• b) As construções (conforme o zonamento definido), têm no máximo 2 ou 3 pisos;

• c) Os muros de vedação da frente dos lotes têm uma altura máxima de 1.20m.

Como critérios a estabelecer, tendo em vista a reconversão da AUGI 43, têm-se as construções existentes. Ou seja, são as construções existentes que, por existirem, condicionam a solução urbana do loteamento. Se o loteamento as identifica, haverá que definir objetivos genéricos que permitam, futuramente a manutenção daquelas construções.

No entanto, o objetivo fundamental a estabelecer será, de uma forma genérica, legalizar as construções existentes. Obviamente que nem tudo o que existe é legalizável, (por imposição da legislação existente em vigor e aplicável) pelo que se estabelecem os seguintes critérios:

• a) Desde que a habitação possua as condições necessárias, poderão manter-se mesmo que fora do polígono de implantação definido;

• b) As construções têm no máximo dois pisos admitindo-se anexos habitacionais;

• c) Se a construção existente for demolida, a nova a erigir, obedece às disposições definidas pelo loteamento. O mesmo se aplica a ampliações de construções existentes;

• d) Todos os lotes devem garantir uma zona permeável arborizada nos termos definidos na planta de síntese do loteamento.

São estabelecidas também, as consequentes exceções:

• a) Demolição de anexos existentes às estremas de muros confinantes com as vias públicas;

• b) Demolições de muros que não cumpram a altura máxima estabelecida ou o perfil definido;

• c) Demolição de construções com mais de dois pisos;

• d) Adequação das construções existentes ao zonamento e parâmetros urbanos definidos no Plano.

6. PROPOSTA DE LOTEAMENTO DA AUGI 43

Apesar das condicionantes legais e com as expectativas criadas nos proprietários desde a delimitação das AUGI, a intervenção urbanística assume a realidade existente renovando a imagem urbana. A malha urbana existente é assumida, garantindo-se a possibilidade construtiva para todos os proprietários, assim como todos os espaços públicos previstos no Plano de Urbanização.

Para a Estrutura Viária estabeleceram-se (de acordo com o Plano), vias de distribuição, com perfis tipo entre os 8.00m e os 34m, distribuídos por faixa de rodagem, estacionamento, ciclovia e passeios. Prevêem-se a demolição dos muros existentes necessários para o eventual alargamento do perfil total, ou para a constituição de um passeio generoso que permita usufruir o espaço público.

Nos passeios é prevista a arborização, através da plantação de árvores de porte (a definir em arranjos exteriores). Na demolição eventual dos muros de vedação existentes e confinantes com as vias projetadas a sua reconstrução obedecerá à altura total máxima de 1.20m.

A grande alameda, marginada por edifícios de 3 pisos, comerciais e habitacionais, cria 9 uma área totalmente nova que liga as diferentes malhas urbanas existentes nas AUGI a nascente e poente.

Nestas áreas, a definição dos parâmetros de construção, obedecem obrigatoriamente a estudo conjunto sendo que a frente de rua é comercial e com acesso direto ao espaço público. 

O comércio ou serviços desenvolver-se-ão ao nível do piso térreo, sendo que esta ocupação será devidamente regulamentada, e o rés-do- chão não poderá destinar-se à habitação.

Nos termos previstos no artigo 7°, do regulamento do PU, são respeitadas as orientações relativas às dimensões e traçados do espaço público, efetuando-se alguns acertos face à legislação entretanto publicada e ao levantamento efetuado à realidade existente, que resultam numa solução urbanística adequada ao espaço onde se insere, não pondo em causa a solução global preconizada pelo PU.

Neste sentido, são fatores importantes de referir, as QUATRO retificações/alterações ao PU realizadas, que resultam da realidade existente, da legislação entretanto publicada e, do desfasamento na execução dos vários loteamentos das AUGI e de privados:

1. Perfis das vias

O PU estabelece para a presente área, dois tipos de perfil:

• Outras Vias:

  • 2 Sentidos:

    • Perfil tipo» 12,00m

    • Faixa de rodagem = 8,00m

    • Passeio arborizado = 2,00m (x2)

  • 1 Sentido:

    • Perfil tipo» 12,00m

    • Faixa de rodagem = 5,70m

    • Estacionamento = 2,30m

    • Passeio arborizado = 2,00m (x2)

O PU estabelece ainda, na sua planta de zonamento um conjunto de vias com perfil transversal total de 7 m.

A Portaria 1136/2001 de 25 de Setembro, veio estabelecer:

• Outras vias (Habitação)

• Perfil tipo» 9.70m

• Faixa de rodagem = 6.50m

• Passeio = 1.60m (x2)

• Estacionamento = 2.25m (x2) - opcional

• Caldeiras para árvores = 1.00m (x2) - opcional

7. ESTRUTURA VERDE E ESPAÇOS PÚBLICOS

Na AUGI 43 estão previstas áreas verdes de uso público (jardim - alameda) e duas praças adjacentes aos espaços de equipamento, que resultam de cedência a efetuar para domínio público municipal, sujeita a projeto de arranjos exteriores.

Os projetos de arranjos exteriores deverão conceber diferentes espaços, criando vários cenários e acentuando diferentes intenções que serão detalhadas aquando da execução dos projetos de arranjos exteriores.

8. QUANTIFICAÇÃO DO LOTEAMENTO

Apresentam-se os valores globais da AUGI 43.

O Loteamento cumpre o Plano de Urbanização em vigor, sendo que fica abaixo dos índices urbanos definidos.

NOTA: Com a emissão do Alvará de Loteamento 01/2021, de 25 de Janeiro de 2021, todos estes valores foram substancialmente alterados (vide Alvará aqui).

9. SOLUÇÕES PREVISTAS PARA A REALIZAÇÃO DAS EXPECTATIVAS DOS INTERESSADOS

Conforme definido no ponto 5. PRINCIPIOS, CRITÉRIOS E EXCEPÇÕES, conforme identificado na Planta de Implantação e de acordo com o princípio consagrado no n.º 3 do artigo 5° da Lei nº 91/95, de 2 de Setembro, com a redação dada pela Lei nº 165/99, de 14 de Setembro, é possível satisfazer todos os interessados.

10. CONSTRUÇÕES A MANTER E A DEMOLIR

A representação das construções existentes na planta de implantação não confere qualquer direito de legalização das mesmas. A sua legalização dependerá da apreciação dos respetivos projetos de Construção, em função do regulamento do presente loteamento e de acordo com as normas e Regulamentos em vigor aplicáveis.

Nos termos do artigo 22° da Lei 91/95, de 2 de Setembro, com as alterações introduzidas pela Lei 165/99, de 14 de Setembro, será realizada a Vistoria com a finalidade de verificar a conformidade da Planta da realidade atual com a realidade existente na AUGI.

11. OBRAS DE URBANIZAÇÃO

As obras de urbanização dizem respeito à rede viária e sinalização, rede de águas, rede de esgotos, rede de gás, instalações elétricas, instalações de telecomunicações e arranjos exteriores.

Compete à AUGI 43, apresentar os respetivos projetos de infraestruturas.

GPLMA
Outubro de 2008