Memória Descritiva

1. Augi 43
2. Memória Descritiva

MEMÓRIA DESCRITIVA E JUSTIFICATIVA DA AUGI 43 DO CASAL DO SAPO

1. DELIMITAÇÃO E MODALIDADE DE RECONVERSÃO

A 5 de Abril de 2000, a Câmara Municipal de Sesimbra delimitou o perímetro de 7 AUGI na área do Casal do Sapo - Fontainhas - Courelas da Brava. Nessa deliberação definiu também que a modalidade de reconversão seria de iniciativa dos particulares através da apresentação de um pedido de loteamento.

A 7 de Junho de 2006, a Câmara Municipal de Sesimbra deliberou a anexação/fragmentação das AUGI então delimitadas uma vez que, e face à realidade existente, haveria que constituir novas Comissões de Administração, Comissões de Fiscalização e proceder à execução dos trabalhos necessários para a emissão dos respetivos alvarás de loteamento até 31 de Dezembro de 2007.

A AUGI 43 resulta do fracionamento da anterior e na anexação de parte da anterior AUGI 41, sendo que a nova delimitação baseou-se na realidade física existente (tendo por base o cadastro), incluindo os prédios inscritos na matriz predial rústica sob os artigos 50 a 55,85 a 96, 126 a 137, 167 a 172, 177, 178, 207 e 208, todos da secção AB.

O processo de reconversão da AUGI 43 passou a ser de iniciativa municipal, como operação de loteamento, com o apoio da administração conjunta, sujeita a contrato de urbanização.

2. LOCALIZAÇÃO

A área de intervenção (adiante designada por AUGI 43) localiza-se no Casal do Sapo, freguesia da Quinta do Conde, sendo delimitada a norte pela AUGI 41, a nascente pelas AUGI 42 e 44, a sul por propriedades privadas e, a poente, pelas AUGI40A e 40.2

3. INSERÇÃO NO PMOT EM VIGOR

O Plano Municipal de Ordenamento do Território em vigor é o Plano de Urbanização Casal do Sapo Fontainhas - Courelas da Brava, que estabelece para a AUGI 43 duas classes de espaço diferentes, com parâmetros urbanísticos distintos, respeitando as orientações expressas no Plano Diretor Municipal de Sesimbra.

4. REALIDADE EXISTENTE

Com cerca de 23ha, a AUGI 43 é constituída por 40 quintinhas (com áreas aproximadas de 5.000m 2 ), para 276 proprietários.

Cerca de 70 das quintinhas foram parceladas e adquiridas por várias pessoas. Correspondem a parcelas em avos, com cerca de 300m 2 , na sua maior parte com construção. A restante área, é de um único proprietário, não estando parcelada nem construída.

O próprio cadastro (quintinhas com cerca de 5.000m 2 ) e a ocupação e subdivisão destas, resultou numa estrutura ortogonal de quintinhas, com grandes avenidas ligadas por transversais. A tipologia construtiva dominante é a moradia isolada unifamiliar de 1 ou 2 pisos, apresentando algumas áreas de comércio.

A topografia é plana, sendo a cota mais baixa de 77 (a norte) e a cota mais alta de 80 (a sul). A rede viária existente é em terra batida com perfil transversal variável entre 8m e 12m.

A rede de águas está parcialmente executada. Está implementada a rede de telefones e de eletricidade. Não existe rede de esgotos, sendo que as construções existentes têm fossas sépticas.

5. PRINCIPIOS, CRITÉRIOS E EXCEPÇÕES

Como principio base a cumprir e inalterável tem-se o Plano de Urbanização Casal do Sapo - Fontainhas - Courelas da Brava. Ou seja, a proposta de loteamento para a AUGI 43, obedece obrigatoriamente aos zonamentos e parâmetros urbanísticos estabelecidos pelo Plano. Assim, e de acordo com o zonamento estipulado no Plano, existem áreas classificadas como:

• a) Zonas residenciais em quarteirões de moradias destinadas a lotes com áreas mínimas de 300m 2 (salvo situações existentes), destinados à constituição de um fogo (moradia unifamiliar com um máximo de 2 pisos);

• b) Zonas de habitação coletiva em prédios em banda destinadas à implantação de edifícios destinados a habitação, comércio ou serviços, com 2 pisos, sendo que o piso térreo é obrigatoriamente, destinado a comércio ou serviços nas zonas adjacentes às Praças e Alameda;

• c) Espaços de Equipamento E5 (destinado a centro de convívio e polidesportivo), EB (destinado a escola EB 1,2,3) e E9 (destinado a centro cultural).

• d) Espaços destinados a PRAÇAS, marginais aos espaços de equipamento e de zonas de habitação coletiva, num total de duas.

• e) Espaço V2, destinado a jardim - alameda.

De acordo com os parâmetros urbanos estipulados no Plano:

• a) Os edifícios destinados a habitação coletiva têm uma profundidade máxima de 12m;

• b) As construções (conforme o zonamento definido), têm no máximo 2 ou 3 pisos;

• c) Os muros de vedação da frente dos lotes têm uma altura máxima de 1.20m.

Como critérios a estabelecer, tendo em vista a reconversão da AUGI 43, têm-se as construções existentes. Ou seja, são as construções existentes que, por existirem, condicionam a solução urbana do loteamento. Se o loteamento as identifica, haverá que definir objetivos genéricos que permitam, futuramente a manutenção daquelas construções.

No entanto, o objetivo fundamental a estabelecer será, de uma forma genérica, legalizar as construções existentes. Obviamente que nem tudo o que existe é legalizável, (por imposição da legislação existente em vigor e aplicável) pelo que se estabelecem os seguintes critérios:

• a) Desde que a habitação possua as condições necessárias, poderão manter-se mesmo que fora do polígono de implantação definido;

• b) As construções têm no máximo dois pisos admitindo-se anexos habitacionais;

• c) Se a construção existente for demolida, a nova a erigir, obedece às disposições definidas pelo loteamento. O mesmo se aplica a ampliações de construções existentes;

• d) Todos os lotes devem garantir uma zona permeável arborizada nos termos definidos na planta de síntese do loteamento.

São estabelecidas também, as consequentes exceções:

• a) Demolição de anexos existentes às estremas de muros confinantes com as vias públicas;

• b) Demolições de muros que não cumpram a altura máxima estabelecida ou o perfil definido;

• c) Demolição de construções com mais de dois pisos;

• d) Adequação das construções existentes ao zonamento e parâmetros urbanos definidos no Plano.

6. PROPOSTA DE LOTEAMENTO DA AUGI 43

Apesar das condicionantes legais e com as expectativas criadas nos proprietários desde a delimitação das AUGI, a intervenção urbanística assume a realidade existente renovando a imagem urbana. A malha urbana existente é assumida, garantindo-se a possibilidade construtiva para todos os proprietários, assim como todos os espaços públicos previstos no Plano de Urbanização.

Para a Estrutura Viária estabeleceram-se (de acordo com o Plano), vias de distribuição, com perfis tipo entre os 8.00m e os 34m, distribuídos por faixa de rodagem, estacionamento, ciclovia e passeios. Prevêem-se a demolição dos muros existentes necessários para o eventual alargamento do perfil total, ou para a constituição de um passeio generoso que permita usufruir o espaço público.

Nos passeios é prevista a arborização, através da plantação de árvores de porte (a definir em arranjos exteriores). Na demolição eventual dos muros de vedação existentes e confinantes com as vias projetadas a sua reconstrução obedecerá à altura total máxima de 1.20m.

A grande alameda, marginada por edifícios de 3 pisos, comerciais e habitacionais, cria 9 uma área totalmente nova que liga as diferentes malhas urbanas existentes nas AUGI a nascente e poente.

Nestas áreas, a definição dos parâmetros de construção, obedecem obrigatoriamente a estudo conjunto sendo que a frente de rua é comercial e com acesso direto ao espaço público. 

O comércio ou serviços desenvolver-se-ão ao nível do piso térreo, sendo que esta ocupação será devidamente regulamentada, e o rés-do- chão não poderá destinar-se à habitação.

Nos termos previstos no artigo 7°, do regulamento do PU, são respeitadas as orientações relativas às dimensões e traçados do espaço público, efetuando-se alguns acertos face à legislação entretanto publicada e ao levantamento efetuado à realidade existente, que resultam numa solução urbanística adequada ao espaço onde se insere, não pondo em causa a solução global preconizada pelo PU.

Neste sentido, são fatores importantes de referir, as QUATRO retificações/alterações ao PU realizadas, que resultam da realidade existente, da legislação entretanto publicada e, do desfasamento na execução dos vários loteamentos das AUGI e de privados:

1. Perfis das vias

O PU estabelece para a presente área, dois tipos de perfil:

• Outras Vias:

  • 2 Sentidos:

    • Perfil tipo» 12,00m

    • Faixa de rodagem = 8,00m

    • Passeio arborizado = 2,00m (x2)

  • 1 Sentido:

    • Perfil tipo» 12,00m

    • Faixa de rodagem = 5,70m

    • Estacionamento = 2,30m

    • Passeio arborizado = 2,00m (x2)

O PU estabelece ainda, na sua planta de zonamento um conjunto de vias com perfil transversal total de 7 m.

A Portaria 1136/2001 de 25 de Setembro, veio estabelecer:

• Outras vias (Habitação)

• Perfil tipo» 9.70m

• Faixa de rodagem = 6.50m

• Passeio = 1.60m (x2)

• Estacionamento = 2.25m (x2) - opcional

• Caldeiras para árvores = 1.00m (x2) - opcional

7. ESTRUTURA VERDE E ESPAÇOS PÚBLICOS

Na AUGI 43 estão previstas áreas verdes de uso público (jardim - alameda) e duas praças adjacentes aos espaços de equipamento, que resultam de cedência a efetuar para domínio público municipal, sujeita a projeto de arranjos exteriores.

Os projetos de arranjos exteriores deverão conceber diferentes espaços, criando vários cenários e acentuando diferentes intenções que serão detalhadas aquando da execução dos projetos de arranjos exteriores.

8. QUANTIFICAÇÃO DO LOTEAMENTO

Apresentam-se os valores globais da AUGI 43.

O Loteamento cumpre o Plano de Urbanização em vigor, sendo que fica abaixo dos índices urbanos definidos.

Área total:	230.983 m2
Área loteável:	211.910 m2
Vias públicas existentes:	19.073 m2

 

PROPOSTA DE LOTEAMENTO

Área de lotes	146.179 m2
Zonas Verdes e Praças	2.905 m2
Equipamentos	14.500 m2
Vias projetadas	48.326 m2
STP	96.156 m2
STP possível no PU	111.290 m2
Fogos	486
Fogos possíveis no PU	517
Comércio	39

 

CEDÊNCIAS

Efetuada Total	24.775 m2
Praças, zonas verdes e equipamentos	17.405 m2
Via - Alameda	7.370 m2
Portaria	32.325,25 m2
63 m2 / fogo = 63x390	24.570 m2
63 m2 /120m 2 STP = (63 x 10.965 m 2 ) /120m 2	5.756,62 m2
53 m2 /100m 2 STP = (53 x 3.771 m2 ) /100 m2	1.998,63 m2
DIFERENÇA de cedência não efetuada (a pagar)	7.550,25 m2

 

ESTACIONAMENTO

Público obrigatório	378 Lugares (118 para comércio e 260 para habitação)
Público proposto	423 Lugares

 

9. SOLUÇÕES PREVISTAS PARA A REALIZAÇÃO DAS EXPECTATIVAS DOS INTERESSADOS

Conforme definido no ponto 5. PRINCIPIOS, CRITÉRIOS E EXCEPÇÕES, conforme identificado na Planta de Implantação e de acordo com o princípio consagrado no n.º 3 do artigo 5° da Lei nº 91/95, de 2 de Setembro, com a redação dada pela Lei nº 165/99, de 14 de Setembro, é possível satisfazer todos os interessados.

10. CONSTRUÇÕES A MANTER E A DEMOLIR

A representação das construções existentes na planta de implantação não confere qualquer direito de legalização das mesmas. A sua legalização dependerá da apreciação dos respetivos projetos de Construção, em função do regulamento do presente loteamento e de acordo com as normas e Regulamentos em vigor aplicáveis.

Nos termos do artigo 22° da Lei 91/95, de 2 de Setembro, com as alterações introduzidas pela Lei 165/99, de 14 de Setembro, será realizada a Vistoria com a finalidade de verificar a conformidade da "Planta da realidade atual" com a realidade existente na AUGI.

11. OBRAS DE URBANIZAÇÃO

As obras de urbanização dizem respeito à rede viária e sinalização, rede de águas, rede de esgotos, rede de gás, instalações elétricas, instalações de telecomunicações e arranjos exteriores.

Compete à AUGI 43, apresentar os respetivos projetos de infraestruturas.

GPLMA
Outubro de 2008